Legge 105/2024 (Salva Casa): tutto quello che dovete sapere

La pubblicazione in Gazzetta Ufficiale della Legge 105/2024 (Salva Casa) che converte il Decreto-legge 69/2024, (noto come Decreto Salva Casa), segna la conclusione del percorso previsto dal Governo per semplificare molte delle disposizioni contenute nel Testo Unico Edilizia (TUE) del D.P.R. 380/2001.

In questo approfondimento entreremo nel dettaglio degli articoli di cui si compone il D.L. 69/2024 convertito in Legge 105/2024 (Salva Casa).

Volendo schematizzare i principali punti contenuti nella legge, possiamo riassumere le variazioni dal D.P.R. 380/2001 nei punti seguenti:

1. Stato Legittimo e Sanzioni Alternative:
   • È necessario verificare lo stato legittimo dell’immobile (art. 9-bis, comma 1-bis, TUE).
   • Le sanzioni alternative alla demolizione (previste dagli artt. 33 e 34) ora contribuiscono alla determinazione dello stato legittimo.
   • L’integrale pagamento di queste sanzioni non produce gli stessi effetti del permesso di costruire in sanatoria (art. 36).

2. Tolleranze Costruttive-Esecutive:
   • Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, alcune difformità edilizie non sono più considerate tali.
   • Questo significa che ciò che prima richiedeva sanatoria potrebbe non essere più necessario.

3. Regolarizzazione degli Interventi:
   • Per gli interventi che avrebbero richiesto CILA o SCIA, è possibile una procedura “tardiva” di regolarizzazione.
   • Le sanzioni per la mancata comunicazione dell’inizio dei lavori sono specificate nell’art. 6-bis, comma 5, del TUE.
   • Gli interventi realizzati in assenza o difformità dalla SCIA sono soggetti a sanzioni pecuniarie (art. 37 del TUE).

4. Varianti in Corso d’Opera Pre-1977:

• Le varianti in corso d’opera che costituiscono parziale difformità dal titolo rilasciato prima del 30 gennaio 1977 e non rientrano nei casi di tolleranza possono essere regolarizzate.
• La procedura prevede la presentazione di una segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) e il pagamento di una sanzione.

5. Parziali Difformità durante l’Esecuzione dei Lavori:
   • Le parziali difformità, accertate durante l’esecuzione dei lavori oggetto di un titolo abilitativo, possono essere sanate.
   • Questo è possibile a condizione che non sia stato emesso un ordine di demolizione o riduzione in pristino e che sia stata rilasciata la certificazione di abitabilità o agibilità.

6. Sanatoria per Interventi in Assenza o Difformità dal Permesso:
   • L’art. 36 del Testo Unico Edilizia (TUE) consente ora la sanatoria degli interventi realizzati in assenza o in totale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA alternativa.
   • Tuttavia, questa procedura non è più utilizzabile per le variazioni essenziali, che richiedono una nuova procedura.

7. Procedura per Variazioni Essenziali:
   • Per sanare le variazioni essenziali, è necessario:
     • Presentare un permesso di costruire in sanatoria.
     • Dimostrare la doppia conformità dell’intervento alle norme urbanistiche ed edilizie.
     • Pagare la sanzione relativa al contributo di costruzione.

8. Silenzio-Rigetto dopo 60 Giorni:
   • Nel caso di istanza presentata ai sensi dell’art. 36, vige il silenzio-rigetto dopo 60 giorni. Se il Comune non risponde entro questo periodo, l’istanza si intende rifiutata.

Novità nell’Articolo 36-bis del Testo Unico Edilizia (TUE)

L’Articolo 36-bis del Testo Unico Edilizia (TUE) introduce importanti modifiche riguardanti la regolarizzazione degli interventi edilizi. Di seguito, un riassunto delle principali disposizioni:

1. Tipologie di interventi ammissibili alla sanatoria:
   • Parziali difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività.
   • Interventi realizzati in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività, nei casi previsti dall’Articolo 37 del TUE.
   • Variazioni essenziali secondo l’Articolo 32 del TUE.

2. Condizioni per la sanatoria:
   • L’intervento deve essere conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda e ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia al momento della realizzazione.
   • Lo sportello unico può subordinare il rilascio del permesso in sanatoria all’attuazione preventiva degli interventi necessari per garantire la conformità alle norme tecniche di settore (sicurezza, igiene, efficienza energetica, ecc.).

3. Sanatoria “strutturale”:
   • È possibile sanare anche interventi “strutturali” seguendo le disposizioni dell’Articolo 34-bis, comma 3-bis, del TUE.

4. Silenzio-assenso:
   • Se il dirigente o il responsabile dell’ufficio comunale non si pronuncia entro 45 giorni sulla richiesta di permesso in sanatoria, si applica il silenzio-assenso.

5. Sanzioni:
   • Il rilascio del permesso e la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria sono subordinati al pagamento di un importo:
     • Il doppio del contributo di costruzione (o una somma determinata in base all’Articolo 16) se l’intervento è in parziale difformità dal permesso di costruire o se vi sono variazioni essenziali.
     • Il doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile, valutato dall’Agenzia delle entrate, se l’intervento è stato eseguito in assenza della segnalazione certificata di inizio attività o in difformità da essa.

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