Decreto Salva Casa

Decreto Salva Casa: tutte le novità del DPR 380/2001 che rivoluzionano l’edilizia italiana

Il DPR 380/2001, noto come "Testo Unico dell'Edilizia", ha subito importanti aggiornamenti con l'approvazione del Decreto Salva Casa nell'agosto 2024.

Questo intervento normativo rappresenta un passo cruciale per semplificare le procedure edilizie, incentivare la rigenerazione urbana e promuovere la sostenibilità. In questa guida esploreremo in dettaglio tutte le modifiche principali, con esempi pratici e suggerimenti per professionisti del settore, cittadini e amministrazioni.

 

Articolo 2-bis: Deroghe ai limiti di distanza tra fabbricati

Le modifiche all'articolo 2-bis del DPR 380/2001 introducono deroghe strategiche ai limiti di distanza tra fabbricati, mirate a favorire progetti di demolizione e ricostruzione, spesso bloccati da normative troppo rigide.

  • Comma 1-bis: Le regioni devono stabilire norme guida per armonizzare i limiti di densità edilizia, altezza e distanza tra fabbricati nei contesti urbani consolidati. Questa disposizione mira a rendere più flessibile la pianificazione urbanistica, migliorando la vivibilità dei centri urbani senza compromettere gli standard qualitativi.
  • Comma 1-ter: La ricostruzione di edifici demoliti è ora consentita mantenendo le distanze preesistenti, anche per interventi che prevedono ampliamenti volumetrici o modifiche dell’altezza. Questo offre nuove opportunità in particolare per i piccoli lotti urbani. Tuttavia, nelle zone storiche (zone omogenee A), tali interventi richiedono piani di recupero urbanistico dettagliati per garantire il rispetto del valore storico e architettonico.
  • Comma 1-quater: Si incentivano interventi di recupero dei sottotetti per uso abitativo, anche se non rispettano le distanze minime previste dalle normative vigenti. Tuttavia, è fondamentale che l’intervento mantenga la forma e la superficie originarie del sottotetto.

Esempio pratico: Un edificio residenziale degli anni ’60 situato in una zona centrale può essere demolito e ricostruito con altezze superiori e volumetrie ampliate, mantenendo però le distanze precedenti. Questo consente di adeguarsi agli standard moderni senza violare i vincoli preesistenti.

 

Articolo 6: Attività edilizia libera

Dopo l'intriduzione del Decreto Salva Casa, l’articolo 6 è stato ampliato per includere nuovi tipi di interventi nella categoria dell’attività edilizia libera, ovvero quelli realizzabili senza necessità di titolo abilitativo. Questo snellisce notevolmente le pratiche burocratiche per interventi di piccola entità.

  • Comma b-bis: Viene autorizzata l’installazione di vetrate panoramiche amovibili (VEPA) per balconi, logge o porticati. Le VEPA migliorano il comfort abitativo e l’efficienza energetica, pur non generando nuovi volumi o superfici utili. Queste strutture devono rispettare criteri estetici e tecnici per garantire un’adeguata ventilazione e un basso impatto visivo.
  • Comma b-ter: Introduce regole semplificate per l’installazione di tende da sole, pergole bioclimatiche e altre strutture leggere per la protezione solare. Questi interventi sono particolarmente utili in contesti residenziali e commerciali per migliorare la qualità degli spazi esterni.
  • Comma e-sexies: Consente la realizzazione di vasche per la raccolta di acqua piovana fino a una capacità di 50 metri cubi per ettaro, destinate all’agricoltura. Questo intervento promuove pratiche sostenibili, soprattutto nelle aree rurali.

Queste modifiche offrono un significativo vantaggio ai privati e alle aziende agricole che desiderano migliorare i propri spazi senza lunghe attese burocratiche.

 

Articolo 9-bis: Documentazione amministrativa e stato legittimo degli immobili

Il concetto di stato legittimo degli immobili è stato ridefinito per rendere più agevole la gestione documentale e ridurre le incertezze legate a edifici storici o costruiti in epoche antecedenti alle moderne normative edilizie.

  • Lo stato legittimo è stabilito dai titoli abilitativi che hanno autorizzato la costruzione dell’immobile o l’ultimo intervento edilizio rilevante.
  • Per edifici costruiti prima dell’obbligo di titolo edilizio, la legittimità può essere dimostrata tramite documentazione catastale di primo impianto, estratti cartografici, fotografie storiche o altri documenti probanti.

Esempio pratico: Una casa colonica costruita negli anni ’40 senza titolo edilizio può essere considerata legittima se si forniscono prove documentali come mappe catastali storiche o fotografie dell’epoca.

Questa modifica offre una maggiore chiarezza per i proprietari di immobili e per i professionisti coinvolti nella compravendita o nella ristrutturazione di edifici.

 

Articolo 10: Interventi subordinati a permesso di costruire

Con l’aggiornamento dell’articolo 10, vengono introdotte maggiori possibilità per interventi edilizi complessi, come la demolizione e ricostruzione in aree sottoposte a vincoli.

  • È possibile demolire e ricostruire edifici modificandone sagoma, sedime e prospetti, purché tali interventi rispettino le normative locali, paesaggistiche e urbanistiche. Questa maggiore flessibilità consente di riqualificare aree degradate, migliorando l’efficienza degli edifici e la loro compatibilità con le esigenze moderne.

Caso studio: In una zona sottoposta a vincoli paesaggistici, una vecchia struttura industriale può essere demolita e sostituita con un complesso residenziale, mantenendo tuttavia il rispetto delle normative ambientali.

 

Articolo 23-ter: Mutamento d'uso urbanisticamente rilevante

Le regole per il mutamento di destinazione d’uso sono state semplificate per agevolare le trasformazioni funzionali degli immobili, un’esigenza sempre più sentita nei centri urbani in evoluzione.

  • Comma 1-ter: Sono sempre consentiti i cambi di destinazione d’uso tra diverse categorie funzionali (residenziale, commerciale, produttiva) nelle zone urbane, salvo diverse disposizioni regionali o comunali.
  • Comma 1-quater: I cambi di destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale non richiedono nuove dotazioni di parcheggi o spazi pubblici, semplificando ulteriormente il processo.

Esempio pratico: Un ufficio situato in una zona centrale può essere trasformato in un’abitazione senza necessità di adeguamenti infrastrutturali, a meno che non siano previsti da normative locali.

 

Articolo 31: Interventi abusivi e sanzioni

Con l'entrata in vigore del Decreto Salva Casa, le modifiche all’articolo 31 rafforzano le sanzioni e migliorano l’efficacia delle azioni contro gli abusi edilizi:

  • Comma 3: Il termine per la demolizione volontaria di opere abusive può essere prorogato fino a 240 giorni in caso di difficoltà economiche comprovate o per esigenze di salute dei residenti.
  • Comma 4-bis: È prevista una sanzione amministrativa compresa tra 2.000 e 20.000 euro per chi non ottempera agli ordini di demolizione. Questa sanzione può essere aumentata dalle regioni in base alla gravità dell’abuso.
  • Comma 4-quater: Le regioni possono introdurre sanzioni reiterabili per abusi non sanati, garantendo un maggiore controllo del territorio.

Queste disposizioni puntano a prevenire gli abusi edilizi e a garantire il rispetto delle normative, offrendo alle amministrazioni locali strumenti più incisivi.

 

Articolo 24: Agibilità

Le novità all’articolo 24 rendono più semplici le procedure per ottenere l’agibilità degli immobili, soprattutto in caso di edifici datati o con caratteristiche non standard.

  • Comma 5-bis: Il tecnico progettista può certificare la conformità igienico-sanitaria di locali con altezze ridotte o superfici inferiori agli standard, purché siano rispettate specifiche condizioni funzionali.
  • Comma 7-bis: È possibile ottenere l’agibilità anche per edifici costruiti regolarmente ma privi di certificazione formale, se rispettano i requisiti definiti dal Ministero delle Infrastrutture.

Esempio pratico: Un appartamento con altezza interna di 2,40 metri può essere reso abitabile grazie a soluzioni tecniche che ne garantiscano la salubrità e il rispetto delle normative.

 

 

In conclusione…

Il decreto Salva Casa rappresenta una vera e propria rivoluzione per il settore edilizio italiano. Le modifiche al DPR 380/2001 non solo semplificano le procedure burocratiche, ma favoriscono anche la rigenerazione urbana e l’efficienza edilizia. Grazie a queste novità, cittadini, professionisti e amministrazioni hanno ora strumenti più flessibili per affrontare le sfide dell’edilizia moderna.

Per cogliere al meglio queste opportunità, è essenziale restare aggiornati sulle normative e collaborare attivamente tra enti locali, tecnici e cittadini. Solo così sarà possibile costruire un futuro urbano sostenibile e accessibile.

 

 

  

 


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